طلا، دلار یا مسکن؛ کدام یک در حال حاضر سود بیشتری دارد؟

بازار مسکن پایتخت در شهریور ۱۴۰۴ زیر سایه متغیرهای سیاسی و اقتصادی به یکی از کم‌رمق‌ترین دوره‌های خود رسید. داده‌های رسمی و آماری نشان می‌دهد هم عرضه و هم تقاضا در این بازار عقب‌نشینی کرده‌اند و بسیاری از معامله‌گران شاید برای ۱۰ تا ۱۲ فصل از این بازار خارج شده باشند.

بر اساس آمار منتشر شده، حجم عرضه مسکن در تهران طی شهریور ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۴۹ درصد کاهش داشته است. در سمت تقاضا نیز رکود شدیدی دیده می‌شود و همین مسئله باعث شد بازار ملک تنها ۹٫۴ درصد رشد قیمت سالانه را تجربه کند؛ رقمی که در مقایسه با رشد ۱۴۶ درصدی طلا، ۷۴ درصدی دلار و ۲۱ درصدی بورس، کمترین بازدهی را به همراه داشته است.

مسکن؛ بازاری کم‌جاذبه در مقایسه با طلا و ارز

به گفته کارشناسان، بازار مسکن به دلایل متعددی از جمله نقدشوندگی پایین، جهش قیمت‌ها طی هفت سال اخیر، کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان، رشد ۵۰ درصدی هزینه‌های ساخت و عقب‌ماندگی در مقایسه با بازارهای موازی، فعلاً جذابیتی برای سرمایه‌گذاران ندارد. تجربه‌های گذشته نیز نشان می‌دهد که این بازار احتمالاً وارد یک دوره رکودی طولانی‌مدت شده است.

افت شدید آگهی‌های فروش آپارتمان

بر اساس داده‌های سامانه کیلید، در شهریور امسال تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به سال گذشته بیش از ۴۹ درصد کاهش داشته است. مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ بیشترین سهم آگهی‌ها را داشته‌اند که در این میان، منطقه ۴ بیشترین افت فایل‌های فروش را تجربه کرده است.

با وجود کاهش عرضه، میانگین قیمت‌های آگهی‌شده در تهران نسبت به سال گذشته ۲.۳۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تهران به ۱۰۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع رسیده است.

تغییر الگوی عرضه بر اساس متراژ

بررسی‌ها حاکی از تغییر تمایل بازار به سمت واحدهای کوچک‌متراژ است. در شهریور ۱۴۰۴، آگهی واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر از ۳۲ درصد به ۳۶ درصد افزایش یافته و سهم واحدهای کمتر از ۵۰ متر نیز از ۷.۷ درصد به ۹.۳ درصد رسیده است. در مقابل، عرضه واحدهای بالای ۷۵ متر کاهش داشته است.

کاهش عرضه واحدهای نوساز

در بخش عمر بنا، سهم واحدهای زیر پنج سال از کل آگهی‌ها در شهریور ۱۴۰۴ به ۲۷.۰۳ درصد رسید، در حالی که این رقم در سال گذشته ۳۱.۱۷ درصد بود. این افت می‌تواند نشان‌دهنده کاهش تمایل سازندگان و خریداران به معاملات نوسازها در شرایط بی‌ثبات اقتصادی باشد.

رشد اجاره در سایه رکود خرید

بازار اجاره نیز از رکود خرید مسکن تاثیر گرفته و شاهد افزایش نرخ‌ها بوده است. میانگین مبلغ رهن کامل در شهریور ۱۴۰۴ نسبت به شهریور سال گذشته ۴.۷۸ درصد افزایش یافته است.

همچنین شاخص قیمت به اجاره (Price-to-Rent) از ۱۵.۹۲ در شهریور ۱۴۰۳ به ۱۵.۵۵ در شهریور ۱۴۰۴ کاهش داشته که نشانه‌ای از بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به خرید است، هرچند این عدد همچنان فاصله زیادی با استانداردهای جهانی دارد.